房地产企业融资活动利息涉税处理要点归纳


(二)关于集团“统借统还”

1、内部使用不“加价”情况下,免增值税。

2、统借统还归根结底是使用外部资金,非关联方之间借贷。

(1)企业所得税

下属企业支付的利息不高于金融机构同类同期贷款利率的部分,允许在企业所得税税前扣除;

(2)土地增值税

凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

二、向非金融机构借款利息的涉税处理要点

(一)税务凭据:税务局代开利息发票。

(二)非关联方涉税处理

1、增值税

利息不能抵扣。

2、土地增值税

通常情况下,不允许扣除,具体视地方规定。

3、企业所得税

利息不高于金融机构同类同期贷款利率的部分,允许在企业所得税税前扣除。

(三)关联方借款利息企业所得税处理

1、通常情况

利息扣除考虑“双限”,即“资债比”非金融企业 2:1的限制和同期金融机构贷款利率限制。

规定,提供相关资料,证明交易活动符合独立交易原则的或者企业的实际税负不高于境内关联方的,其实际支付给境内关联方的利息支出,在计算应纳税所得额时准予扣除。

3、注意事项

(1)可按金融企业同期同类贷款利率标准扣除,超出部分,需要在年底汇算时调整(预缴企业所得税时不用调)

件基本相同下,金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率,也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

三、向自然人借款利息的涉税处理要点

(一)税务凭据:税务局代开利息发票。

(二)签订借款合同,内容真实、合法、且不具有非法集资目的。

(三)相关代价

1、个人所得税20%,

2、流转税起征点:每月低于3万,超过3万,增值税征收率3%(按照小规模纳税人标准)。

(四)企业所得税限制

1、利息不高于金融机构同类同期贷款利率的部分,允许在企业所得税税前扣除。

2、自然人股东受资债比限制。

3、内部职工、其他人员无资债比限制。

(五)其他

1、增值税

利息不能抵扣。

2、土地增值税

同向非金融机构借款。

四、其他

一般情况下,境外融资利息、信托利息、委贷利息、基金利息、债券利息、财务顾问费等无法在土增税前列支。

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